Kapitalanlage und Mehrfamilienhaus

Immobilien als Kapitalanlage: der komplette Leitfaden für Hamburger Investoren

14. September 2026 · 12 Minuten Lesezeit · von Martin Mühle
Eine Kapitalanlage-Immobilie ist kein Eigenheim mit Mietern drin. Sie wird anders gerechnet, anders bewertet und anders finanziert. Dieser Leitfaden geht der Reihe nach durch, worauf es ankommt: Eigenkapital, Cashflow, Objektauswahl, Steuerlogik und der Ablauf der Finanzierung.

In Kürze

Bei einer Kapitalanlage bewertet die Bank nicht in erster Linie dein Gehalt, sondern das Objekt: Mieteinnahmen, Lage, Zustand und die Frage, ob der Kapitaldienst aus der Miete getragen wird. Als Faustregel sollten die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen, in Hamburg rund 8 bis 10 Prozent des Kaufpreises, weil sie keinen Gegenwert schaffen, den die Bank beleihen kann. Der entscheidende Unterschied zum Eigenheim: Es geht nicht darum, möglichst wenig Schulden zu haben, sondern darum, möglichst wenig eigene Liquidität zu binden, solange der Cashflow trägt.

Was die Bank bei einer Kapitalanlage anders bewertet

Beim Eigenheim prüft die Bank vor allem, ob dein Einkommen die Rate trägt. Bei einer Kapitalanlage kommt eine zweite Rechnung dazu: Trägt das Objekt sich selbst? Dafür rechnet sie die Mieteinnahmen an, allerdings nicht in voller Höhe. Übliche Praxis ist ein Abschlag für Leerstand und Instandhaltung, häufig zwischen zehn und zwanzig Prozent. Was übrig bleibt, geht in die Haushaltsrechnung ein.
Der zweite Unterschied ist der Beleihungswert. Bei vermieteten Objekten spielt das Ertragswertverfahren eine größere Rolle als der reine Vergleichswert. Ein Objekt mit niedriger Bestandsmiete in guter Lage wird deshalb manchmal schlechter bewertet, als der Kaufpreis vermuten lässt. Genau da entscheidet sich, welche Bank zu welchem Zins mitgeht.

Wie viel Eigenkapital realistisch nötig ist

Die Kaufnebenkosten sind der Teil, den fast keine Bank finanziert, weil ihnen kein beleihbarer Gegenwert gegenübersteht. In Hamburg setzen sie sich so zusammen:
  • Grunderwerbsteuer: 5,5 Prozent des Kaufpreises
  • Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent
  • Maklerprovision: je nach Objekt und Vereinbarung, oft rund 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer
Wer ohne Makler kauft, landet bei rund sieben bis acht Prozent, mit Makler eher bei zehn bis elf. Das ist der realistische Eigenkapitalbedarf für eine saubere Struktur. Alles darüber hinaus ist eine strategische Entscheidung: mehr Eigenkapital senkt den Zins und den Kapitaldienst, bindet aber Liquidität, die für das nächste Objekt fehlt.
Wichtig ist die Unterscheidung, die viele Ratgeber verwischen: Eine Finanzierung ohne eingesetztes Eigenkapital heißt nicht, dass kein Vermögen vorhanden ist. Bestehende Immobilien, Depots oder Lebensversicherungen können als Sicherheit dienen, ohne dass Liquidität abfließt. Für einen Bestandsaufbau ist das häufig die klügere Struktur.

Rechenbeispiel Cashflow

Eine vermietete Eigentumswohnung, 400.000 Euro Kaufpreis, 1.400 Euro Kaltmiete im Monat. Angenommen werden 360.000 Euro Darlehen, ein Zinssatz von 4 Prozent und 2 Prozent Anfangstilgung. Die Annahmen musst du durch die aktuellen Konditionen ersetzen, die Systematik bleibt gleich.
Einnahmen: 1.400 Euro Kaltmiete
Abzüge: Kapitaldienst 1.800 Euro, nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltungsrücklage rund 200 Euro
Ergebnis: rund 600 Euro monatliche Unterdeckung vor Steuern
Dieses Minus ist nicht automatisch ein Problem. Es ist der Betrag, den du monatlich in Tilgung und Vermögensaufbau steckst, denn ein Teil des Kapitaldienstes ist Tilgung und damit dein Geld. Zusätzlich reduziert die steuerliche Wirkung die tatsächliche Belastung. Entscheidend ist, ob der Betrag dauerhaft tragbar ist, auch bei drei Monaten Leerstand.

Welche Objekte und Lagen in Hamburg funktionieren

Die teuerste Lage ist selten die beste Kapitalanlage. In den zentralen Bezirken ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete so eng, dass der Cashflow kaum trägt und die Rendite fast vollständig von der Wertsteigerung abhängt. Das ist eine Wette, keine Kalkulation.
Interessanter sind Lagen mit solider Nachfrage, funktionierender Anbindung und einem Kaufpreisniveau, das eine realistische Mietrendite zulässt. Beim Mehrfamilienhaus kommt dazu: Je mehr Einheiten, desto weniger wiegt ein einzelner Leerstand. Ein Sechsfamilienhaus verkraftet eine leere Wohnung deutlich besser als eine einzelne Eigentumswohnung, die dann null Einnahmen bringt.
Zustand schlägt Optik. Ein gepflegtes Haus mit langweiliger Fassade und neuer Heizung ist als Investment fast immer besser als ein schönes Objekt mit Sanierungsstau, den niemand beziffert hat.

Die steuerliche Logik in Grundzügen

Bei einer vermieteten Immobilie sind die Zinsen des Darlehens als Werbungskosten absetzbar, die Tilgung dagegen nicht. Dazu kommt die Abschreibung auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Grundstücksanteil. Laufende Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Fahrtkosten sind ebenfalls ansetzbar.
Zwei Punkte, die in der Kalkulation oft fehlen:
  • Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude beeinflusst die Abschreibung erheblich und gehört sauber in den Kaufvertrag.
  • Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren löst bei vermieteten Objekten in der Regel Steuer auf den Gewinn aus.
Das ersetzt keine Steuerberatung. Ich bin Finanzierungsvermittler, kein Steuerberater, und die konkrete Wirkung hängt von deiner persönlichen Situation ab. Für die Finanzierungsentscheidung reicht es zu wissen, dass die Steuerwirkung den rechnerischen Cashflow spürbar verbessert und deshalb in die Gesamtbetrachtung gehört.

Die Finanzierung Schritt für Schritt

  1. Rahmen klären, bevor du suchst: Was ist finanzierbar, welche Struktur passt, welche Unterlagen fehlen noch.
  2. Unterlagen vollständig zusammenstellen: Einkommensnachweise, Vermögensaufstellung, bestehende Finanzierungen.
  3. Objektunterlagen prüfen: Exposé, Grundriss, Mietaufstellung, Energieausweis, Protokolle, Teilungserklärung.
  4. Kalkulation aufstellen inklusive absehbarer Instandhaltung, nicht nur des Kaufpreises.
  5. Anfrage gezielt bei den Banken platzieren, die dieses Objektprofil tatsächlich finanzieren.
  6. Finanzierungsbestätigung einholen, bevor du ein Gebot abgibst. Das ist in Hamburg oft der Unterschied zwischen Zuschlag und Absage.
  7. Notartermin, Auszahlung, danach die Anschlussfinanzierung rechtzeitig im Blick behalten.

Häufige Fragen zur Immobilie als Kapitalanlage

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage noch?

Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus?

Rechnet die Bank die Mieteinnahmen voll an?

Brauche ich eine Finanzierungsbestätigung vor dem Gebot?

Martin Mühle, Finanzierungsvermittler in Hamburg

Über den Autor

Martin Mühle ist unabhängiger Finanzierungsvermittler in Hamburg und selbst aktiver Immobilieninvestor. Sein Schwerpunkt liegt auf Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagen. Beratung von Investor zu Investor, nicht aus dem Lehrbuch.
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Konkretes Objekt im Blick?

Dann rechnen wir es gemeinsam durch, bevor du ein Gebot abgibst. Fünfzehn Minuten reichen für eine erste Einschätzung, ob und in welcher Struktur es finanzierbar ist.
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