Kapitalanlage und Mehrfamilienhaus

Sanierungspflicht beim Mehrfamilienhaus: was Käufer 2026 wissen müssen

15. September 2026 · 8 Minuten Lesezeit · von Martin Mühle
Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses gehört die Frage nach anstehenden Sanierungspflichten zur Kalkulation, nicht zur Kür. Sie entscheidet darüber, wie die Bank das Objekt bewertet und wie viel Kapital in den ersten zwei Jahren nach dem Kauf zusätzlich gebunden ist.

In Kürze

Beim Mehrfamilienhaus greifen die Nachrüstpflichten des Gebäudeenergiegesetzes in der Regel unmittelbar. Die vielzitierte Schonfrist von zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel stammt aus der Ausnahmeregelung für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser und ist auf ein vermietetes Mehrfamilienhaus meistens nicht anwendbar. Wer ein MFH kauft, sollte deshalb vor der Finanzierungsanfrage wissen, in welchem Zustand Heizung, oberste Geschossdecke und Leitungsdämmung sind. Banken rechnen absehbare Maßnahmen in den Beleihungswert ein, und wer sie selbst beziffert, verhandelt besser als wer sie übersieht.

Welche Pflichten das Gebäudeenergiegesetz konkret vorschreibt

Das Gebäudeenergiegesetz kennt keine allgemeine Pflicht, ein Haus zu sanieren. Es kennt einzelne, klar umrissene Nachrüstpflichten. Für ein Mehrfamilienhaus sind vor allem drei davon relevant.

Alte Heizkessel

Heizkessel, die mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff betrieben werden und älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht weiter betrieben werden. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie sehr kleine und sehr große Anlagen.

Oberste Geschossdecke

Die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen muss den Mindestwärmeschutz erfüllen. Alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt werden. Bei vielen Altbauten ist das die günstigste der drei Maßnahmen.

Leitungsdämmung

Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, typischerweise im Keller, müssen gedämmt sein. Kostenmäßig die kleinste Position, in der Praxis die am häufigsten übersehene.

Warum die Zwei-Jahres-Frist beim Mehrfamilienhaus meist nicht hilft

In fast jedem Ratgeber steht, dass ein Käufer nach dem Eigentümerwechsel zwei Jahre Zeit hat, die Nachrüstpflichten zu erfüllen. Das stimmt, bezieht sich aber auf einen bestimmten Fall: Ein- und Zweifamilienhäuser, die der bisherige Eigentümer vor dem Stichtag selbst bewohnt hat, waren von den Pflichten befreit. Fällt diese Befreiung durch den Verkauf weg, gilt die Zwei-Jahres-Frist.
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus war nie befreit. Die Pflichten galten also bereits für den Verkäufer. Wer kauft, übernimmt einen Zustand, der entweder schon in Ordnung ist oder schon seit Jahren nicht in Ordnung ist. Eine neue Schonfrist entsteht dadurch in der Regel nicht.
Praktisch heißt das: Beim MFH ist die Frage nicht, wann die Pflicht beginnt, sondern ob der Verkäufer sie erfüllt hat. Das ist ein Punkt für die Kaufpreisverhandlung und nicht erst für das Jahr nach dem Notartermin.

Wie Banken anstehende Maßnahmen in den Beleihungswert einrechnen

Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis. Er ist der Wert, den die Bank dem Objekt dauerhaft zutraut. Absehbarer Instandhaltungsstau senkt ihn, und zwar unabhängig davon, ob der Käufer die Maßnahmen einplant oder nicht.
Für die Finanzierung eines sanierungsbedürftigen Mehrfamilienhauses gibt es zwei Wege. Entweder der Käufer bringt die Sanierungskosten aus eigener Liquidität auf, dann sinkt der Eigenkapitalpuffer für das nächste Objekt. Oder die Maßnahmen wandern in die Finanzierung, dann steigt die Darlehenssumme, aber das eingesetzte Kapital bleibt niedriger. Für einen Bestandsaufbau ist der zweite Weg fast immer der interessantere, sofern die Mieteinnahmen den höheren Kapitaldienst tragen.
Entscheidend ist der Zeitpunkt. Wer die Sanierung erst nach der Zusage anspricht, verhandelt eine Nachfinanzierung zu schlechteren Konditionen. Wer sie von Anfang an beziffert in die Anfrage gibt, bekommt eine Gesamtkalkulation und häufig den besseren Zins.

Aus der Praxis

Bei einem Sechsfamilienhaus aus den Sechzigerjahren stand im Exposé nichts zur Heizung. Der Kessel war 32 Jahre alt und damit ein klarer Fall. Die Positionen Kessel, Geschossdecke und Leitungsdämmung zusammen lagen im mittleren fünfstelligen Bereich. In der Finanzierungsanfrage von Anfang an mitkalkuliert, in der Kaufpreisverhandlung zur Hälfte beim Verkäufer gelandet. Hätte der Käufer das erst nach der Zusage entdeckt, wäre beides weg gewesen: der Verhandlungsspielraum und die saubere Finanzierungsstruktur.

Checkliste vor dem Kaufvertrag

  • Baujahr und Typ des Heizkessels aus dem Schornsteinfegerprotokoll ablesen, nicht aus dem Exposé
  • Energieausweis anfordern und auf Ausstellungsdatum und Energieträger prüfen
  • Oberste Geschossdecke oder Dach vor Ort ansehen, nicht nur beschreiben lassen
  • Kellerleitungen auf vorhandene Dämmung prüfen
  • Protokolle der Eigentümerversammlung und Instandhaltungsrücklage einsehen, falls vorhanden
  • Kostenschätzung für alle offenen Positionen einholen, bevor die Finanzierungsanfrage rausgeht
  • Ergebnis in die Kaufpreisverhandlung einbringen, nicht in die Nachfinanzierung

Häufige Fragen zur Sanierungspflicht beim Mehrfamilienhaus

Gilt die Sanierungspflicht auch für ein vermietetes Mehrfamilienhaus?

Habe ich nach dem Kauf zwei Jahre Zeit?

Muss ich die alte Heizung sofort gegen eine Wärmepumpe tauschen?

Lassen sich Sanierungskosten mitfinanzieren?

Wie wirkt sich der Sanierungsstau auf den Zins aus?

Martin Mühle, Finanzierungsvermittler in Hamburg

Über den Autor

Martin Mühle ist unabhängiger Finanzierungsvermittler in Hamburg und selbst aktiver Immobilieninvestor. Sein Schwerpunkt liegt auf Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagen. Beratung von Investor zu Investor, nicht aus dem Lehrbuch.
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Mehrfamilienhaus im Blick und offene Sanierungsfragen im Exposé?

Dann lohnt sich ein Gespräch, bevor die Finanzierungsanfrage rausgeht. Fünfzehn Minuten reichen meistens, um zu klären, ob und wie sich die Maßnahmen mitfinanzieren lassen.
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