Kapitalanlage und Mehrfamilienhaus

Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel: Ausnahmen und Fristen

14. September 2026 · 7 Minuten Lesezeit · von Martin Mühle
Wer eine Immobilie kauft, erbt nicht nur das Objekt, sondern auch offene Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz. Wann sie greifen, wann sie entfallen und was beides in der Kaufpreisverhandlung wert ist.

In Kürze

Beim Eigentümerwechsel muss der Käufer bestimmte Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen: den Austausch alter Heizkessel, die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung von Leitungen in unbeheizten Räumen. Die Frist gilt dort, wo der Verkäufer als Selbstnutzer eines Ein- oder Zweifamilienhauses von den Pflichten befreit war und diese Befreiung durch den Verkauf entfällt. Ausnahmen bestehen unter anderem für Niedertemperatur- und Brennwertkessel, für sehr kleine und sehr große Anlagen und dort, wo sich die Maßnahme wirtschaftlich nicht rechnet. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern greift die Zwei-Jahres-Logik dagegen meistens nicht, weil dort nie eine Befreiung bestand.

Was der Eigentümerwechsel rechtlich auslöst

Das Gebäudeenergiegesetz verlangt keine Komplettsanierung. Es benennt einzelne Nachrüstpflichten, die für Bestandsgebäude ohnehin gelten. Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es davon eine Befreiung, solange der Eigentümer vor dem im Gesetz genannten Stichtag bereits dort gewohnt hat.
Verkauft dieser Eigentümer, entfällt die Befreiung. Der Käufer rückt in die Pflichten ein und hat dafür zwei Jahre ab Eigentumsübergang Zeit. Genau das ist die Regel, die als Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel bekannt geworden ist. Sie ist keine Strafe für den Käufer, sondern die Folge davon, dass eine persönliche Ausnahme mit der Person endet.

Die drei Pflichten im Detail

  1. Heizkessel für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht weiterbetrieben werden.
  2. Die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen muss den Mindestwärmeschutz erfüllen, alternativ das darüberliegende Dach.
  3. Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein.

Wann die Pflicht entfällt: die wichtigsten Ausnahmen

  • Kesseltyp: Niedertemperatur- und Brennwertkessel fallen nicht unter das Betriebsverbot, auch wenn sie älter als 30 Jahre sind.
  • Leistung: Sehr kleine Anlagen unterhalb und sehr große Anlagen oberhalb der im Gesetz genannten Grenzwerte sind ausgenommen.
  • Bereits erfüllter Wärmeschutz: Ist die oberste Geschossdecke oder das Dach bereits ausreichend gedämmt, besteht kein Handlungsbedarf.
  • Wirtschaftlichkeit: Lässt sich eine Maßnahme innerhalb ihrer üblichen Nutzungsdauer nicht durch die Einsparungen erwirtschaften, kann sie unverhältnismäßig sein.
  • Denkmalschutz und besondere Bausubstanz: Hier gelten eigene Regeln, die eine Befreiung im Einzelfall ermöglichen.

Der Unterschied, den fast alle übersehen

Die Zwei-Jahres-Frist wird oft so dargestellt, als gelte sie für jeden Immobilienkauf. Das stimmt nicht. Sie hängt an einer Befreiung, die es nur für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gab. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus galten die Pflichten schon vorher, also auch schon für den Verkäufer. Wer dort ein offenes Thema entdeckt, kauft keinen Aufschub, sondern einen bestehenden Mangel. Das ist ein Argument für den Kaufpreis, nicht für einen entspannten Zeitplan.

Was das im Kaufpreis wert ist

Eine offene Nachrüstpflicht ist ein bezifferbarer Betrag. Genau das macht sie in der Verhandlung stark. Wer mit einer Kostenschätzung kommt, diskutiert über eine Zahl. Wer nur von Sanierungsbedarf spricht, diskutiert über Gefühle.
Für Kapitalanleger kommt ein zweiter Punkt dazu. Die Maßnahmen lassen sich in vielen Fällen in die Finanzierung integrieren, statt sie aus der eigenen Liquidität zu zahlen. Das kostet Zins, schont aber das Kapital für das nächste Objekt. Wichtig ist nur, dass die Zahlen vor der Finanzierungsanfrage stehen und nicht danach.

Checkliste für die Besichtigung

  • Typenschild des Heizkessels fotografieren: Baujahr und Kesseltyp stehen dort
  • Letztes Schornsteinfegerprotokoll anfordern
  • Energieausweis prüfen, insbesondere Ausstellungsdatum und Energieträger
  • Dachboden betreten und auf vorhandene Dämmung prüfen
  • Kellerleitungen ansehen
  • Bei Befreiungsgründen wie Denkmalschutz die Unterlagen einsehen, nicht nur die Aussage des Verkäufers übernehmen
  • Kostenschätzung einholen, bevor der Finanzierungsantrag gestellt wird

Häufige Fragen zur Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel

Ab wann läuft die Zwei-Jahres-Frist?

Welche Ausnahmen gibt es beim Heizungstausch?

Gilt die Frist auch beim Erben?

Was passiert, wenn ich die Frist verstreichen lasse?

Kann ich die Kosten beim Verkäufer geltend machen?

Martin Mühle, Finanzierungsvermittler in Hamburg

Über den Autor

Martin Mühle ist unabhängiger Finanzierungsvermittler in Hamburg und selbst aktiver Immobilieninvestor. Sein Schwerpunkt liegt auf Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagen. Beratung von Investor zu Investor, nicht aus dem Lehrbuch.
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