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Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierung: umschulden, Forward oder warten?

17. September 2026 · 9 Minuten Lesezeit · von Martin Mühle
Das Ende der Zinsbindung ist der Moment, in dem die meisten Eigentümer Geld verschenken. Nicht weil sie falsch entscheiden, sondern weil sie gar nicht entscheiden und das Angebot der eigenen Bank unterschreiben.

In Kürze

Für die Anschlussfinanzierung gibt es drei Wege: die Prolongation bei der bisherigen Bank, die Umschuldung zu einer anderen Bank zum Ende der Zinsbindung und das Forward-Darlehen, mit dem man sich den Zins bis zu mehreren Jahren im Voraus sichert. Welcher Weg der richtige ist, hängt davon ab, wie viel Zeit bis zum Ablauf bleibt, wie sich der Beleihungsauslauf entwickelt hat und wie viel Zinsrisiko du tragen willst. Wer das Prolongationsangebot ungeprüft unterschreibt, zahlt in vielen Fällen mehr als nötig, weil die eigene Bank weiß, dass ein Wechsel Aufwand bedeutet.

Die drei Wege im Vergleich

Prolongation

Du bleibst bei deiner Bank und unterschreibst ein neues Angebot. Bequem, kein neuer Grundschuldeintrag, keine Notarkosten. Aber ohne Vergleich weißt du nicht, ob das Angebot marktgerecht ist. Die Bank weiß das.

Umschuldung

Wechsel zu einer anderen Bank zum Ende der Zinsbindung. Die Grundschuld wird abgetreten, die Kosten dafür sind überschaubar. Lohnt sich, wenn der Zinsunterschied die Wechselkosten deutlich übersteigt, was oft schon bei kleinen Differenzen der Fall ist.

Forward-Darlehen

Du sicherst dir heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einem bis mehreren Jahren beginnt. Dafür zahlst du einen Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Das ist eine Absicherung gegen steigende Zinsen, keine Wette auf sie.

Forward-Darlehen: Absicherung oder Angstprodukt?

Über Forward-Darlehen wird gestritten. Manche Stimmen halten sie für ein Produkt, das vor allem von der Angst vor steigenden Zinsen lebt und im Durchschnitt mehr kostet, als es bringt. Rein statistisch ist daran etwas: Über viele Zyklen hinweg zahlt, wer sich absichert, im Schnitt drauf.
Aus Investorensicht ist das aber die falsche Frage. Ein Forward-Darlehen ist eine Versicherung, und Versicherungen kosten im Durchschnitt immer mehr, als sie auszahlen. Die richtige Frage ist, ob du dir das Szenario leisten kannst, gegen das sie absichert. Wer einen Bestand mit knapper Kapitaldienstdeckung hält, für den kann ein deutlicher Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung existenziell werden. Für den ist der Aufschlag gut angelegtes Geld. Wer genug Puffer hat, braucht die Absicherung nicht.

Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Bei Zinsbindungen über zehn Jahre hast du nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer eine 15-jährige Zinsbindung hat, kann also nach zehn Jahren wechseln, wenn die Zinsen dann niedriger sind. Viele Eigentümer wissen das nicht und bleiben in einem teuren Vertrag, den sie längst hätten verlassen können.

Warum der Beleihungsauslauf jetzt wieder zählt

Bei der Anschlussfinanzierung bewertet die neue Bank das Objekt neu. Nach zehn Jahren Tilgung ist die Restschuld gesunken, und in den meisten Fällen ist der Wert gestiegen. Beides verbessert den Beleihungsauslauf, und damit den Zins.
Bei Kapitalanlagen ist das der Moment, an dem sich Spielraum öffnet. Statt nur umzuschulden, kann man frei gewordenen Beleihungsraum nutzen, um Eigenkapital für das nächste Objekt freizusetzen. Wer die Anschlussfinanzierung als reine Verwaltungsaufgabe behandelt, verschenkt diese Option.

Der richtige Zeitpunkt

  • Drei bis fünf Jahre vorher: Forward-Darlehen prüfen, wenn Absicherung wichtig ist
  • Zwölf bis achtzehn Monate vorher: Markt beobachten, Unterlagen vorbereiten, aktuellen Beleihungsauslauf klären
  • Sechs bis zwölf Monate vorher: Angebote einholen und mit dem Prolongationsangebot vergleichen
  • Spätestens drei Monate vorher: Entscheidung treffen, damit genug Zeit für einen Bankwechsel bleibt

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Was kostet eine Umschuldung?

Lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Kann ich vor Ablauf der Zinsbindung wechseln?

Kann ich bei der Anschlussfinanzierung Kapital freisetzen?

Martin Mühle, Finanzierungsvermittler in Hamburg

Über den Autor

Martin Mühle ist unabhängiger Finanzierungsvermittler in Hamburg und selbst aktiver Immobilieninvestor. Sein Schwerpunkt liegt auf Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagen. Beratung von Investor zu Investor, nicht aus dem Lehrbuch.
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Dein Prolongationsangebot liegt schon vor?

Dann lass es gegenrechnen, bevor du unterschreibst. Fünfzehn Minuten reichen, um zu sehen, ob Umschuldung oder Aufstockung die bessere Option ist.
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