Selbstständige und Gewerbe

Immobilienkredit für Selbstständige: welche Bank wirklich finanziert

Q: Wie lange muss ich selbstständig sein, um eine Immobilie zu finanzieren?

Die meisten Banken erwarten zwei bis drei abgeschlossene Geschäftsjahre. Einige finanzieren auch nach einem Jahr, wenn die Tätigkeit nahtlos an eine vorherige Anstellung in derselben Branche anschließt.

Q: Zahlen Selbstständige höhere Zinsen?

Nicht grundsätzlich. Wenn die Bank das Einkommen als nachhaltig einstuft, gelten dieselben Konditionen wie für Angestellte. Aufschläge entstehen meist über den Beleihungsauslauf oder eine schwächere Einkommensrechnung.

Q: Was tun, wenn ein Geschäftsjahr schwach war?

Den Grund dokumentieren und die aktuelle Entwicklung belegen, etwa mit einer frischen BWA. Dann die Anfrage bei Banken platzieren, die den Verlauf bewerten statt pauschal das schlechteste Jahr anzusetzen.

Q: Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Gewerbeimmobilie?

In der Regel deutlich mehr als bei Wohnimmobilien, weil Banken Gewerbeflächen vorsichtiger beleihen. Wie viel genau, hängt von Lage, Mietvertrag und Drittverwendbarkeit der Fläche ab.

Q: Kann eine neu gegründete GmbH eine Immobilie finanzieren?

Möglich, aber schwieriger als privat. Ohne Bilanzhistorie verlangen die meisten Banken eine persönliche Bürgschaft des Gesellschafters und bewerten faktisch die Person dahinter.

21. September 2026 · 10 Minuten Lesezeit · von Martin Mühle

Selbstständige bekommen keine schlechteren Konditionen, sie bekommen bei der falschen Bank gar keine. Worauf Banken bei Selbstständigen tatsächlich schauen, welche Unterlagen zählen und wann die GmbH statt der Privatperson kaufen sollte.

In Kürze

Banken bewerten Selbstständige nicht nach dem Gehaltszettel, sondern nach dem nachhaltig erzielbaren Ertrag. Üblich sind zwei bis drei Jahre Geschäftstätigkeit, aktuelle BWA und die letzten Steuerbescheide. Entscheidend ist weniger die Höhe des Einkommens als seine Erklärbarkeit: Ein nachvollziehbarer Verlauf mit einem schwachen Jahr ist finanzierbar, ein unerklärter Einbruch nicht. Die Unterschiede zwischen den Instituten sind bei diesem Profil größer als bei jedem anderen. Dieselbe Selbstständigkeit führt bei der einen Bank zur Absage und bei der anderen zu marktüblichen Konditionen.

Warum Banken Selbstständige anders bewerten

Beim Angestellten sieht die Bank ein festes Gehalt und einen Arbeitsvertrag. Beim Selbstständigen sieht sie Zahlen, die sie interpretieren muss. Genau diese Interpretation ist der Punkt, an dem sich die Häuser unterscheiden.

Manche Banken rechnen mit dem Durchschnitt der letzten drei Jahre. Andere nehmen das schwächste Jahr. Wieder andere schauen auf die Entwicklung und akzeptieren einen Einbruch, wenn er erklärbar ist, etwa durch eine Investition oder einen Wechsel des Geschäftsmodells. Wer bei der ersten Variante abgelehnt wird, kann bei der dritten problemlos durchgehen.

Welche Unterlagen wirklich zählen

Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre, nicht nur die Erklärungen
Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen für denselben Zeitraum
Aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste, nicht älter als drei Monate
Nachweis der Steuervorauszahlungen, damit die Bank die laufende Belastung sieht
Bei GmbH-Gesellschaftern zusätzlich Gesellschaftsvertrag, Bilanzen der GmbH und Nachweis der Ausschüttungen

Was fast immer fehlt, ist die Erklärung. Ein Umsatzrückgang in einem Jahr ist kein Problem, wenn daneben steht, warum er entstanden ist und warum er vorbei ist. Ohne diese Einordnung liest die Bank nur die Zahl.

Aus der Praxis

Viele Selbstständige optimieren ihren Gewinn steuerlich nach unten, und das ist legitim. Für die Finanzierung ist es aber ein Nachteil, weil die Bank genau diesen niedrigen Gewinn als Einkommen ansetzt. Wer in zwei Jahren kaufen will, sollte das mit seinem Steuerberater besprechen, bevor die nächsten Abschlüsse entstehen, nicht danach.

Gewerbeimmobilien: Bewertung und Beleihung

Bei Gewerbeimmobilien verschiebt sich der Fokus noch stärker auf das Objekt. Die Bank fragt, wie vermietbar die Fläche ist, wie lange der Mietvertrag läuft und wie austauschbar der Mieter wäre. Ein Büro in einer gefragten Lage mit langem Mietvertrag wird deutlich besser beliehen als eine Spezialfläche, die nur für einen Nutzer funktioniert.

Entsprechend niedriger fallen die Beleihungsgrenzen aus als bei Wohnimmobilien, und der Eigenkapitalbedarf steigt. Bei eigengenutzten Gewerbeimmobilien kommt hinzu, dass Betrieb und Objekt wirtschaftlich zusammenhängen. Geht es dem Unternehmen schlecht, fehlt gleichzeitig die Miete.

Privat oder über die GmbH kaufen?

Diese Frage entscheidet sich an Steuer und Strategie, nicht an der Finanzierung. Für die Finanzierung gilt: Eine GmbH braucht in der Regel eine persönliche Bürgschaft des Gesellschafters, und viele Banken finanzieren vermögensverwaltende GmbHs nur, wenn schon Bestand und Bilanzhistorie vorhanden sind. Eine frisch gegründete GmbH ohne Geschäftsjahr ist für die meisten Häuser schwerer zu finanzieren als die Privatperson dahinter.

Die steuerliche Seite gehört zum Steuerberater. Ich bin Finanzierungsvermittler und kein Steuerberater. Was ich beisteuern kann: welche Struktur sich bei welcher Bank überhaupt finanzieren lässt, bevor die GmbH gegründet ist.

Häufige Fragen zur Finanzierung für Selbstständige

Wie lange muss ich selbstständig sein, um eine Immobilie zu finanzieren?

Zahlen Selbstständige höhere Zinsen?

Was tun, wenn ein Geschäftsjahr schwach war?

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Gewerbeimmobilie?

Kann eine neu gegründete GmbH eine Immobilie finanzieren?

Martin Mühle, Finanzierungsvermittler in Hamburg

Über den Autor

Martin Mühle ist unabhängiger Finanzierungsvermittler in Hamburg und selbst aktiver Immobilieninvestor. Sein Schwerpunkt liegt auf Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagen. Beratung von Investor zu Investor, nicht aus dem Lehrbuch.

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