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Vorbereitung und Ablauf

Welche Unterlagen braucht die Bank wirklich? Die Checkliste für deine Immobilienfinanzierung

21. September 2026 · 8 Minuten Lesezeit · von Martin Mühle
Die meisten Finanzierungen verzögern sich nicht bei der Bank, sondern bei den Unterlagen. Wer vollständig einreicht, bekommt schneller eine Zusage und in einem Markt wie Hamburg öfter den Zuschlag.

In Kürze

Für eine Immobilienfinanzierung braucht die Bank Unterlagen in drei Bereichen: zur Person (Ausweis, Selbstauskunft), zur wirtschaftlichen Situation (Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweis, bestehende Verbindlichkeiten) und zum Objekt (Exposé, Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis). Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung dazu, bei vermieteten Objekten die Mietaufstellung. Selbstständige reichen statt Gehaltsabrechnungen Steuerbescheide, Jahresabschlüsse und eine aktuelle BWA ein.

Unterlagen zur Person

  • Kopie des Personalausweises oder Reisepasses
  • Selbstauskunft der Bank, vollständig ausgefüllt und unterschrieben
  • Bei Paaren: Unterlagen für beide Darlehensnehmer

Unterlagen zur wirtschaftlichen Situation

Angestellte

  • Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate
  • Dezember-Abrechnung des Vorjahres
  • Arbeitsvertrag, wenn die Beschäftigung noch jung ist
  • Letzter Steuerbescheid

Selbstständige

  • Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre
  • Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen
  • Aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste
  • Nachweis der Steuervorauszahlungen
Für alle gilt zusätzlich: Nachweis über das Eigenkapital, etwa Kontoauszüge oder Depotauszüge, eine Aufstellung laufender Kredite mit Restschuld und Rate, und bei bestehenden Immobilien deren Darlehensverträge und Mieteinnahmen.

Unterlagen zum Objekt

  • Exposé und Kaufvertragsentwurf, sobald vorhanden
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Grundrisse, Schnitte und Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis
  • Fotos, innen und außen
  • Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Bei vermieteten Objekten: Mietaufstellung und Mietverträge
  • Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag mit Restlaufzeit und Erbbauzins

Aus der Praxis

Der häufigste Engpass sind nicht die persönlichen Unterlagen, sondern die zum Objekt. Teilungserklärung und Protokolle liegen beim Verwalter, Grundrisse beim Verkäufer oder Makler, und jeder davon braucht ein paar Tage. Wer diese Unterlagen direkt bei der Besichtigung anfordert, spart in der Regel eine Woche.

Was eine Anfrage schneller macht

  1. Alle Dokumente als PDF, lesbar und vollständig, keine Handyfotos von einzelnen Seiten
  2. Eine kurze Erklärung zu allem, was ungewöhnlich ist: ein Jobwechsel, ein schwaches Geschäftsjahr, ein Eintrag in der Schufa
  3. Eigenkapital schon vor der Anfrage dort, wo es herkommen soll, nicht erst während der Prüfung umschichten
  4. Objektunterlagen parallel anfordern, nicht nacheinander

Häufige Fragen zu den Unterlagen

Wie alt dürfen die Unterlagen sein?

Brauche ich einen Grundbuchauszug schon für die Anfrage?

Was tun, wenn der Verkäufer Unterlagen nicht liefern kann?

Muss ich jede Bank einzeln mit Unterlagen versorgen?

Welche Unterlagen fehlen am häufigsten?

Martin Mühle, Finanzierungsvermittler in Hamburg

Über den Autor

Martin Mühle ist unabhängiger Finanzierungsvermittler in Hamburg und selbst aktiver Immobilieninvestor. Sein Schwerpunkt liegt auf Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagen. Beratung von Investor zu Investor, nicht aus dem Lehrbuch.
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Unterlagen beisammen?

Dann schauen wir sie gemeinsam durch, bevor sie an eine Bank gehen. Fünfzehn Minuten reichen, um zu sehen, was fehlt und wo es haken könnte.
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