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Cashflow-Rechner für Kapitalanlagen

Trägt sich das Objekt oder kostet es dich jeden Monat Geld? Der Rechner zeigt den Cashflow vor Steuern, die Nettomietrendite und die Kennzahlen, auf die Banken bei vermieteten Immobilien tatsächlich schauen.

In Kürze

Der Cashflow einer Kapitalanlage ist die Kaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten und Kapitaldienst. Ein negativer Wert ist kein Ausschlusskriterium, denn ein Teil des Kapitaldienstes ist Tilgung und damit dein Vermögen. Entscheidend sind drei Zahlen: die Unterdeckung pro Monat, die Kapitaldienstdeckung als Puffer bei Leerstand und der Beleihungsauslauf, der den Zins bestimmt. Wer diese drei vor der Bankanfrage kennt, verhandelt aus einer anderen Position.
Von Investor zu Investor

Trägt sich das Objekt?

Trage die Eckdaten aus dem Exposé ein. Der Rechner zeigt Cashflow, Rendite und die Kennzahlen, die über die Finanzierbarkeit entscheiden.

Schnellstart
Euro
Der beurkundete Kaufpreis ohne Nebenkosten.
%
In Hamburg rund 7,3 Prozent ohne Makler, rund 10,9 Prozent mit Maklerbeteiligung.
Euro
Nur tatsächlich eingesetzte Liquidität. Zusätzliche Sicherheiten aus Bestandsobjekten gehören nicht hierher.
%
Nominalzins der Bank. Trage den Wert aus deinem aktuellen Angebot ein.
%
Bei Kapitalanlagen oft niedriger angesetzt als beim Eigenheim, weil Zinsen absetzbar sind.
Euro
Tatsächliche Bestandsmiete, nicht die erhoffte Miete nach Neuvermietung.
Euro
Nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis.
Cashflow vor Steuern
pro Monat-746 EuroDiesen Betrag legst du monatlich drauf. Ein Teil davon ist Tilgung und bleibt dein Vermögen.
Darlehenssumme389.200 Euro
Monatliche Rate1.946 Euro
Wohin die Miete fließt
Zins
1.297 Euro
Tilgung
649 Euro
Bewirtschaftung
200 Euro
Nettomietrendite3,4 %Jahresnettomiete bezogen auf Kaufpreis plus Nebenkosten.
Kapitaldienstdeckung0,72Miete geteilt durch Rate. Unter 1,0 trägt die Miete die Rate nicht.
Beleihungsauslauf97,3 %Darlehen bezogen auf den Kaufpreis. Bestimmt maßgeblich den Zins.
Vermögenszuwachs im Monat-97 EuroCashflow plus Tilgungsanteil der ersten Rate.
Objekt gemeinsam durchrechnenKostenloses Erstgespräch, 15 Minuten.

Unverbindliche Beispielrechnung auf Basis einer Annuität ohne Steuerwirkung. Keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Es werden keine Eingaben gespeichert.

Die vier Kennzahlen und was sie bedeuten

Der Cashflow allein sagt wenig. Erst zusammen mit diesen vier Werten entsteht ein Bild, mit dem sich eine Finanzierungsanfrage stellen lässt.

Cashflow vor Steuern

Kaltmiete minus Bewirtschaftung minus Rate. Ein Minus ist bei aktuellen Preisen in Hamburg der Normalfall und kein Ausschlusskriterium. Die Frage ist, ob der Betrag dauerhaft tragbar ist, auch bei drei Monaten Leerstand oder einer unerwarteten Reparatur.

Nettomietrendite

Jahresmiete abzüglich Bewirtschaftung, bezogen auf Kaufpreis plus Nebenkosten. Das ist die ehrliche Variante. Die Bruttorendite, mit der Exposés werben, lässt beides weg und sieht deshalb deutlich besser aus, als das Objekt ist.

Kapitaldienstdeckung

Miete geteilt durch Rate. Ein Wert von 1,0 heißt, die Miete deckt die Rate exakt. Banken rechnen intern mit einem Sicherheitsabschlag auf die Miete, meist zehn bis zwanzig Prozent. Wer bei 1,0 liegt, liegt aus Sicht der Bank also schon darunter.

Beleihungsauslauf

Darlehen im Verhältnis zum Wert des Objekts. Die Zinsstaffeln der Banken springen an bestimmten Schwellen, häufig bei 60, 80 und 100 Prozent. Wer knapp über einer Schwelle liegt, zahlt spürbar mehr und merkt es oft erst im Angebot.

Warum ein negativer Cashflow kein Verlust ist

In der Rate stecken zwei sehr unterschiedliche Bestandteile. Der Zins ist weg, der geht an die Bank. Die Tilgung ist dein Geld, sie wandert nur von der Kontoseite in die Immobilienseite deiner Bilanz.
Deshalb zeigt der Rechner neben dem Cashflow auch den Vermögenszuwachs: Cashflow plus Tilgungsanteil der ersten Rate. Wer monatlich 600 Euro drauflegt und dabei 500 Euro tilgt, verliert nicht 600 Euro, sondern hat einen realen Aufwand von 100 Euro.
Dazu kommt die Steuerwirkung, die der Rechner bewusst nicht enthält. Zinsen und Abschreibung mindern das zu versteuernde Einkommen, was die tatsächliche Belastung weiter senkt. Wie stark, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab und gehört in die Hände eines Steuerberaters.

Fünf Fehler, die die Rechnung schönen

  • Mit der erhofften Miete nach Neuvermietung rechnen statt mit der Bestandsmiete
  • Die Bewirtschaftungskosten weglassen, weil sie im Exposé nicht stehen
  • Die Kaufnebenkosten in der Renditeberechnung vergessen
  • Mit einer Tilgung von einem Prozent rechnen, die keine Bank so mitmacht
  • Anstehende Sanierungen nicht einpreisen, obwohl sie absehbar sind

Häufige Fragen zum Cashflow einer Kapitalanlage

Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie?

Wie viel Bewirtschaftungskosten soll ich ansetzen?

Ist ein negativer Cashflow ein Ausschlusskriterium?

Welche Tilgung ist bei einer Kapitalanlage sinnvoll?

Warum weicht meine Rechnung von der Bank ab?

Zahlen stehen. Trägt die Bank sie mit?

Der Rechner zeigt, wie das Objekt aus deiner Sicht aussieht. Wie es aus Sicht einer Bank aussieht und welche Bank zu diesem Profil passt, klären wir in einem kurzen Gespräch.
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