Eigenkapital und Finanzierungsstruktur

Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren: was wirklich geht und was nicht

Q: Welche Bank finanziert ohne Eigenkapital?

Mehrere Häuser bieten 100-Prozent-Finanzierungen an, deutlich weniger gehen auf 110 Prozent. Welche Bank passt, hängt stärker von deinem Profil und dem Objekt ab als vom Institut selbst.

Q: Wie viel teurer ist eine Vollfinanzierung?

Der Zins steigt mit dem Beleihungsauslauf. Der Aufschlag gegenüber einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital ist spürbar und schwankt je nach Bank und Marktlage.

Q: Werden die Kaufnebenkosten mitfinanziert?

Nur bei einer 110-Prozent-Finanzierung, und die ist selten. In Hamburg betragen die Nebenkosten rund 7 Prozent ohne und rund 11 Prozent mit Makler.

Q: Geht eine Vollfinanzierung auch in der Probezeit?

Praktisch kaum. Die Kombination aus fehlendem Eigenkapital und unsicherem Beschäftigungsverhältnis ist für fast alle Banken ein Ausschlussgrund.

Q: Kann ich bestehende Immobilien als Sicherheit einsetzen?

Ja, wenn dort freier Beleihungsraum besteht. Die Bank nimmt eine zusätzliche Grundschuld auf das Bestandsobjekt, und das neue Objekt lässt sich voll finanzieren, ohne Liquidität einzusetzen.

17. September 2026 · 10 Minuten Lesezeit · von Martin Mühle

Ohne Eigenkapital kaufen ist möglich, aber nicht für jeden und nicht für jedes Objekt. Der wichtigste Unterschied, den die meisten Ratgeber übersehen: ohne eingesetztes Eigenkapital heißt nicht ohne Vermögen.

In Kürze

Eine Immobilie lässt sich ohne Eigenkapital finanzieren, über eine sogenannte Vollfinanzierung. Bei der 100-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank den Kaufpreis, bei der 110-Prozent-Finanzierung zusätzlich die Kaufnebenkosten. Voraussetzung sind ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen, eine saubere Bonität und ein Objekt in guter Lage. Der Zins liegt höher als mit Eigenkapital. Für Kapitalanleger ist die Vollfinanzierung oft eine bewusste Strategie, um Liquidität für weitere Objekte zu erhalten. Für Selbstnutzer ist sie seltener die richtige Wahl.

100 oder 110 Prozent: was der Unterschied bedeutet

100-Prozent-Finanzierung

Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten, in Hamburg rund 7 bis 11 Prozent, zahlst du aus eigenen Mitteln. Das ist die häufigere Variante und bei guter Bonität vergleichsweise gut darstellbar.

110-Prozent-Finanzierung

Die Bank finanziert zusätzlich die Nebenkosten. Weil diesen kein beleihbarer Gegenwert gegenübersteht, ist das der deutlich seltenere Fall. Nur wenige Häuser machen es, mit höherem Zinsaufschlag und strengeren Anforderungen.

Voraussetzungen, auf die Banken achten

Einkommen: hoch genug, dass der höhere Kapitaldienst auch ohne Puffer aus Eigenkapital tragbar ist
Beschäftigung: unbefristet und außerhalb der Probezeit, bei Selbstständigen eine belegte Historie
Bonität: saubere Schufa ohne negative Einträge
Objekt: gute Lage, guter Zustand, realistischer Kaufpreis, weil der Beleihungswert hier keine Luft lässt
Haushalt: geringe laufende Verpflichtungen, etwa aus Konsumkrediten oder Leasing

Ohne eingesetztes Eigenkapital heißt nicht ohne Vermögen

Für Kapitalanleger mit Bestand gibt es eine dritte Variante, die in kaum einem Ratgeber steht. Bestehende Immobilien mit freiem Beleihungsraum, ein Depot oder eine Lebensversicherung können als zusätzliche Sicherheit dienen. Die Bank finanziert dann den vollen Betrag, weil sie über das neue Objekt hinaus abgesichert ist, und es fließt trotzdem keine Liquidität ab.

Das ist keine Vollfinanzierung im klassischen Sinn, sondern eine Frage der Struktur. Und es ist meistens die günstigere Lösung, weil die Bank das Risiko anders bewertet.

Die Risiken, ehrlich betrachtet

Wer ohne Eigenkapital finanziert, startet mit einem Beleihungsauslauf von 100 Prozent oder mehr. Fallen die Preise, übersteigt die Restschuld den Wert der Immobilie. Das ist solange kein Problem, wie du nicht verkaufen musst. Bei der Anschlussfinanzierung in zehn Jahren kann es aber eins werden, wenn nicht genug getilgt wurde.

Deshalb gehört zu jeder Vollfinanzierung eine realistische Tilgung und ein Plan, wie der Beleihungsauslauf bis zum Ende der Zinsbindung sinkt. Bei Kapitalanlagen lässt sich das über die Mieteinnahmen gut steuern. Bei selbst genutzten Immobilien ist es eine Frage der monatlichen Belastbarkeit.

Für wen sie sinnvoll ist und für wen nicht

Sinnvoll ist sie für Kapitalanleger, deren Objekt sich über die Miete weitgehend trägt und die ihre Liquidität für den nächsten Kauf erhalten wollen. Und für Menschen mit hohem, sicherem Einkommen, bei denen Eigenkapital an anderer Stelle mehr Rendite bringt.

Weniger sinnvoll ist sie für Selbstnutzer ohne Rücklagen. Wer weder Eigenkapital noch einen finanziellen Puffer hat, trägt bei jeder Reparatur und jeder Zinsänderung das volle Risiko allein.

Häufige Fragen zur Finanzierung ohne Eigenkapital

Welche Bank finanziert ohne Eigenkapital?

Wie viel teurer ist eine Vollfinanzierung?

Werden die Kaufnebenkosten mitfinanziert?

Geht eine Vollfinanzierung auch in der Probezeit?

Kann ich bestehende Immobilien als Sicherheit einsetzen?

Martin Mühle, Finanzierungsvermittler in Hamburg

Über den Autor

Martin Mühle ist unabhängiger Finanzierungsvermittler in Hamburg und selbst aktiver Immobilieninvestor. Sein Schwerpunkt liegt auf Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagen. Beratung von Investor zu Investor, nicht aus dem Lehrbuch.

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Geht es in deinem Fall ohne Eigenkapital?

Das lässt sich in fünfzehn Minuten klären, inklusive der Frage, ob eine Struktur mit zusätzlichen Sicherheiten günstiger wäre.

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